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夫妻双方出资购买但登记在一方名下的房屋,再次处分时需要配偶同

时间:2014-05-06点击:

来源:《中国房地产》200903

有登记机构在登记实务中遇到这样的问题:办理一次转移登记时,买受人委托他人代为申请,受托人提供的委托书中是这样表述的:我们夫妻二人共同出资购买了XX房产,同意将产权登记在男方名下(合同的买受人是男方自己,不是夫妻二人)。登记机构受理了当事人的申请,将该房屋登记在了男方名下。后来,当男方再次申请处分房屋的登记时,登记机构内部对是否需要夫妻双方同时到场发生了争议,存在着对立的两种观点。

第一种观点认为:虽然夫妻双方同意将产权登记在男方一人名下,但委托书中已体现出该房屋为夫妻共有财产,即使双方自愿登记在一方名下,也不能改变该房屋是共有财产的事实。日后男方处分该房屋申请登记时,为保护隐性共有人的利益,登记机构在受理时应当要求其夫妻双方同时到场;如果登记机构不这样操作,一旦将来因此出现问题,登记机构要承担责任。

第二种观点认为:《物权法》第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据;第三十九条规定,所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此可以认为,男方可以单独申请该房屋的处分登记。理由如下:既然第一种观点要求处分时夫妻双方同时到场,也就是默认了该房屋的权利人是夫妻二人,为什么登记簿记载的只是一个人?这明显违背《物权法》第十六条、第三十九条的规定。另外,如果房屋的权利人是夫妻二人,那么登记簿只记载一个人就是错误的;但是既然当时女方明确表示登记在男方名下,则登记为两人就违反了女方的意愿。结果,无论登记为一人还是两人都是不对的,可见第一种观点难以自圆其说。

我认为,《物权法》第十六条赋予了登记簿的公信力,第一百零六条确认了善意取得制度,因此在《物权法》实施以后登记为夫妻一方所有的房屋,登记名义人再处分房屋而申请登记的,不需要其配偶到场;登记机构也不承担由此导致纠纷的任何责任。

物权的取得分为原始取得和继受取得。在上述例子中,先是把购买的房屋登记在男方名下,这属于继受取得,产生房屋所有权的转移,所有权由原权利人转移到新权利人(男方)名下,其转移以完成登记为标志。这个过程又可分为原因行为(合同行为)和转移物权的行为(登记行为)。在原因行为中,签订合同的受让人是男方一人;在转移物权的行为中,申请登记为权利人的一方也是男方一人,因此,所有权人应当是男方一人。再次处分时,新的受让人基于对登记簿的信任(公信力),当然应当取得所有权。如果新的受让人在申请登记时,登记机构要求权利人(男方)的配偶必须到场否则不予登记,这实际上否认了登记簿的公信力,也违反了《物权法》。

该实例其实反映了两个层面的问题,其一是该房屋是否属于《物权法》上的共同所有的物,其二是谁有权处分该物。

首先,我们一定要区分作为整体概念的财产和具体的物权。前者是宏观上的价值范畴,后者指微观上具体的物上权利。以一家上市股份公司为例,在某年某月某日,其股权比例为:某市国资委20%、某外商20%,其余60%的股份由成千上万个购买了其股票的小股东持有,比例高度分散。如果说,该企业有一部分财产是国有财产,一部分财产属于外资,大部分属于民资,这样的说法是可以接受的,但不能说该公司的每一幢房屋都有成千上万个所有权人。实际上,房屋的所有权人只有一个,即该公司,而且是一个私法人。从这个意义上讲,房屋的所有权人是私人,国家不是所有权人,每一个股东也不是。所以,虽然我们可以说,这家公司的资产是大家的,是包括政府、外商在内的成千上万人的财产,但作为该公司资产一部分的具体的房屋,在《物权法》范围内,其所有权人只能是一个,即该公司。可见,大家的财产,其所有权人只是一人,这并不矛盾。

其次,谁有权处分大家的财产。上面讲了财产所有权的两个层次,所有权属于微观层次上的具体权利。所有权人可以对物行使四个主要权能:占有、使用、收益、处分,这在《物权法》第三十九条规定得很清楚。如果该股份公司是一家房地产开发公司,那么其新建的商品房的所有权人应当是公司,出售房屋时只要公司和购房人签合同、公司出面与购房人办理转移登记手续就可以了,而不需要成千上万个股东都签字(这当然是相当荒唐的)。但如何体现财产是大家的呢?一是分红,股东按份额享有红利;二是公司结束后的清算,大家按比例分财产。夫妻共同财产概念的意义也类似。在登记实例中,男方取得房屋所有权后,作为所有权人,当然可以行使处分权能,将房屋转让或出租,但转让或出租所得的收益,理应夫妻共同享有;夫妻关系结束时,属于夫妻共同财产的财富,如房屋、汽车、股票、存款等等,无论在谁名下,都要先归总,再分割。所谓的夫妻共有财产,不是物权层次上的共有,而是更高层次即财富的共同享有,在婚姻关系存续期间这种共有财产是一个财富总量的概念(正如虽然男方卖了房屋但家庭财富总量没有变化,只不过是一部分以房屋实物状态表现的财富转化为了货币状态,女方并没有受到损害),只有在婚姻关系结束、分割财产时,才落实到具体的每一笔货币或实物。

能够反映抽象的财产概念和具体的所有权概念的实例很多:股票、存款、汽车等等,在现实生活中,都是登记的权利人可以处分,而不需要配偶同意。其实,婚后购买的房产(包括汽车、股票、婚后开户的存款也是一样)未必就是夫妻共同财产,《婚姻法》的本意应当是婚后家庭新增加的财富,这可以参见《中国房地产》2007年第3期《夫妻共同财产的登记问题》(作者:马韧、董健)。

在登记实例中,由于第一次登记时委托书载明了夫妻二人共同出资购买房屋,登记机构担心男方转让房产申请登记时,如果不让女方到场,登记机构会承担责任。那么委托书中不这样写明,登记机构就不承担责任了么?如果按照婚后取得的财产就是夫妻共有财产的思路来理解《婚姻法》,那么,即使不写明双方出资,房屋也属于共有财产,登记时女方不到场,登记机构还是要负责任的。所以,正确的理解是,在《物权法》生效后申请登记的,登记簿记载的内容就是权利的真实状态,不存在隐性共有人;即使申请登记文件写明有多个出资人甚至出资比例,只要他们在申请登记时,明确其中一人为权利人,这种申请行为本身就表明同意物权给予一人,其他人不要求物权。

其实,登记机构之所以有这种顾虑,很大程度上并不是出于对财产权利的保护,而是为了保障配偶另一方的居住权利,担心一旦夫妻关系破裂,登记一方处置房产后导致另一方无家可归。显然,对于存款、股票、汽车、做生意的盈利(或亏损)等财产(或负财产),都存在着一方不用经过另一方同意而处分自己名下财产的现实,为什么没有像房产这样引发如此大的争议?主要原因是,房屋不仅是一种财产,更重要的是它具有保障基本生存的作用,人不能无处栖身。但是房屋登记并不能包办一切。从根本上说,这是社会保障制度所应当解决的问题,而目前实际上是将住房保障建立在夫妻之间相互扶养义务的基础上,一旦夫妻关系发生变化、房屋产权发生变化,由此带来的住房保障问题,并没有成熟的解决机制,这才是问题的关键。如果让房屋登记机构承担太多本不应承担的重负,将产生更大的副作用,不仅打乱了正常的登记秩序,而且把解决思路局限在登记领域打转转,反而错过了本该选择的正确途径。头痛医头、脚痛医脚只会贻误病情。

当然,在制度没有得到根本改变、现实中还存在着依赖登记机构把关的惯性思维的情况下,登记机构除了坚持正确的登记原则外,还要做好宣传和普法工作,让公众意识到保护房产权利的最好办法是将自己登记为权利人,促使夫妻双方以共同登记的方式减少纠纷、保障权利。

另外,在本文的实例中,女方的意思表示是通过委托书表达的,因此登记机构在实践中还要注意委托书的真实性问题。有的登记机构通过对委托书进行公证的办法加以解决,但公证书并不是直接由公证处交给登记机构,而是由申请人提供的,仍然存在伪造的可能性。实务中有的登记机构采取向出具公证书的公证机构进行电话核实的办法来验证其真实性。类似的问题还存在于第三方出具而由申请人提交的其他各类文件,登记机构都要提高警惕,防范风险。

(作者:上海市房地产登记处 董健)

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